تراجع الطلب العقاري في مصر يكشف تفاوتاً حاداً في نتائج الشركات المدرجة من طلعت مصطفى إلى بالم هيلز: كيف واجه القطاع العقاري المصري تراجع الطلب في أول 2026؟
شهد الربع الأول من عام 2026 تبايناً لافتاً في نتائج الشركات العقارية المدرجة في البورصة المصرية، إذ تراجعت أرباح ثلاث شركات رئيسية هي مدينة مصر وبالم هيلز وأوراسكوم للتنمية، بينما حقق كل من إعمار مصر ومجموعة طلعت مصطفى نمواً في أرباحهما. ويعكس هذا التباين مرحلة انتقالية في السوق، بعد عامين من الطلب الاستثنائي الذي رافق تحرير سعر الصرف وموجة التضخم.
العودة إلى "الطبيعي"
وصف عبد الله سلام، الرئيس التنفيذي لشركة مدينة مصر، في بيان نتائج الربع الأول، أن السوق العقاري المصري "واصل العودة إلى مستوياته الطبيعية، عقب عامين من معدلات الطلب الاستثنائية"، مشيراً إلى تأثير التوترات الجيوسياسية الإقليمية. وتبقى هذه التعليقات حتى الآن الإشارة العلنية الأوضح من إدارات الشركات المدرجة حول أسباب تراجع الطلب، في غياب بيانات إجمالية لمبيعات القطاع من جهات رسمية.
مدينة مصر وبالم هيلز: تراجع الأرباح رغم نموّ الإيرادات
حققت مدينة مصر للإسكان والتعمير صافي ربح بلغ 677.69 مليون جنيه (13 مليون دولار) في الربع الأول من 2026، متراجعاً بنسبة 15% مقارنة بـ793.86 مليون جنيه (15.2 مليون دولار) في الفترة ذاتها من 2025. وتجدر الإشارة إلى أن الإيرادات ارتفعت في المقابل 7% لتبلغ 2.75 مليار جنيه (52.8 مليون دولار)، ما يعني أن ضغط التكاليف أو البنود غير التشغيلية هو ما قلّص الأرباح، وهو أمر لم يُفسَّر في بيان الشركة. وانعكس ذلك على هامش الربح الذي انكمش من 31% إلى 25%.
وفي السياق ذاته، خفضت بالم هيلز للتعمير صافي أرباحها بنسبة 26%، إذ بلغت 1.22 مليار جنيه (23.5 مليون دولار) مقارنة بـ1.65 مليار جنيه (31.7 مليون دولار) خلال الربع الأول من 2025، وتراجع هامش الربح من 20% إلى 13%. غير أن إيراداتها نمت بدورها بنسبة 11% لتصل إلى 9.35 مليارات جنيه (179.3 مليون دولار)، وهو ما يعمّق التساؤل نفسه: لماذا يتراجع الربح رغم نموّ الإيرادات؟
أوراسكوم: ثبات في الإيرادات وتراجع طفيف في الأرباح
سجّلت أوراسكوم للتنمية مصر تراجعاً أكثر اعتدالاً في صافي الأرباح بنسبة 7%، لتبلغ 1.84 مليار جنيه (35.4 مليون دولار) مقارنة بـ1.98 مليار جنيه (38 مليون دولار)، فيما بقيت إيراداتها شبه مستقرة عند 6.46 مليارات جنيه (123.9 مليون دولار) مقابل 6.44 مليارات جنيه (123.6 مليون دولار) في الربع الأول من 2025، أي بنمو يكاد لا يُذكر لا يتجاوز 0.3%.
إعمار مصر: نمو استثنائي بدعم من بنود غير متكررة
في المقابل، قفزت أرباح إعمار مصر للتنمية بنسبة 134% لتبلغ 7.77 مليارات جنيه (149.1 مليون دولار) مقارنة بـ3.33 مليارات جنيه (63.8 مليون دولار)، مع نموّ في الإيرادات بنسبة 15% لتصل إلى 6.76 مليارات جنيه (129.8 مليون دولار). بيد أن هامش الربح بلغ 115%، وهو رقم يتجاوز الإيرادات التشغيلية، ما يشير بقوة إلى مساهمة مكاسب غير تشغيلية، كإعادة تقييم الأصول أو صفقات استثنائية، في دعم هذا الرقم. ولم تُقدّم الشركة تفسيراً كافياً لهذا الهامش في المادة المتاحة، وهو ما يستوجب التحقق قبل النشر.
طلعت مصطفى: نموّ بدعم إيرادات عقارية قياسية
سجّلت مجموعة طلعت مصطفى القابضة نمواً في صافي الأرباح بنسبة 24%، لتبلغ 5.49 مليارات جنيه (105.3 ملايين دولار) مقارنة بـ4.42 مليارات جنيه (84.8 مليون دولار)، وهو نموّ يبدو مدعوماً بقفزة في إيراداتها العقارية بلغت 62% لتصل إلى 6.15 مليارات جنيه (118 مليون دولار)، وهو أعلى مستوى ربع سنوي في السنوات الأربع الأخيرة وفق الأرقام المتاحة. ومع ذلك، تراجع هامش الربح من 116% إلى 89%، وهو رقم شاذ أيضاً يستدعي مراجعة منهجية حساب الهامش لدى الشركة.
خمس حقائق رئيسية:
• ثلاث من خمس شركات عقارية مدرجة سجّلت تراجعاً في صافي الأرباح بالربع الأول من 2026.
• تراجعت أرباح بالم هيلز 26% رغم نمو إيراداتها 11%، وهو نمط مشابه لمدينة مصر.
• إعمار مصر حققت أعلى نسبة نموّ في الأرباح (134%) بهامش ربح يتجاوز 115% ما يستوجب التحقق من طبيعة المكاسب.
• أوراسكوم الأكثر ثباتاً بإيرادات شبه مستقرة وتراجع أرباح لا يتجاوز 7%.
• طلعت مصطفى الوحيدة التي جمعت نمو الإيرادات والأرباح معاً دون هوامش شاذة تستدعي تفسيراً.